서울 용산 재개발 한강로구역(한강로1가 158번지 일대, 남측) 정리

2040 서울도시기본계획의 핵심인 용산 재개발과 국제업무지구 조성이 서울의 도시 구조를 어떻게 바꿀지 분석합니다. 국가상징거리로 재편될 용산의 새로운 위상을 확인해 보세요.

1. 용산 도시정비의 패러다임 전환 및 한강로구역의 특수성

1.1 배경 및 목적

서울의 도시 공간 구조에서 용산구가 차지하는 위상은 ‘2040 서울도시기본계획’과 ‘용산국제업무지구’ 개발 계획에 힘입어 전례 없는 변곡점을 맞이하고 있다.

특히 한강대로를 축으로 하는 ‘국가상징거리’ 조성 계획은 용산역에서 서울역에 이르는 구간의 도시 조직을 근본적으로 재편할 것을 요구하고 있다.

이러한 거시적 흐름 속에서 **한강로구역(한강로1가 158번지 일대 및 전쟁기념관 전면부)**은 2011년 국내 최초의 ‘결합개발(Combined Development)’ 시범 사업지로 지정되며 도시계획적 실험의 최전선에 서 있었다.

결합개발은 개발 압력이 높은 역세권 상업지(남측)와 경관 보호가 필수적인 노후 주거지(북측)를 하나의 정비구역으로 묶어, 용적률(FAR)과 개발 이익을 교차 보전함으로써 공공성과 사업성을 동시에 달성하려는 혁신적인 시도였다.¹

그러나 2025년 11월 19일, 서울시 도시계획위원회는 한강로구역의 북측인 ‘삼각맨션 일대’에 대한 정비계획을 단독으로 수정 가결함으로써, 10년 넘게 지속되어 온 결합개발 체제에 사실상 종지부를 찍었다.³

이는 남측 구역인 한강로1가 158번지 일대에 즉각적이고 심대한 파급 효과를 미치고 있다.

남측 구역은 이제 조직의 해산, 매몰 비용(Sunk Cost)의 처리, 정비구역 해제(일몰제 적용)라는 실존적 위기에 직면함과 동시에, ‘용리단길’의 확장과 ‘2025 용산 지구단위계획’ 재정비라는 새로운 기회의 창을 마주하고 있다.

한강로구역 남측(158번지 일대)이 처한 복합적인 리스크와 기회 요인을 분석한다.

특히 조합 청산에 따른 재무적 위험도, 남북측 분리에 따른 도시계획적 위상 변화, 그리고 급변하는 용산 상권의 미시적 데이터를 바탕으로 투자 수익률과 미래 가치를 심층 진단하는 것을 목적으로 한다.

2. 결합개발의 구조적 붕괴와 남북측 분리 메커니즘

2.1 결합개발의 태생적 한계와 균열

2011년 도입된 한강로구역의 결합개발 모델은 도시계획적 이상과 현실적 이해관계 사이의 괴리를 극복하지 못했다.

당초 계획은 남산 조망권과 전쟁기념관의 경관 보호를 위해 고밀 개발이 불가능한 **북측(전쟁기념관 전면부)**의 잉여 용적률을, 지하철 4·6호선 삼각지역과 직결된 **남측(한강로1가 158번지)**으로 이전하는 구조였다.

이를 통해 남측은 최고 38층, 용적률 약 450%의 주상복합 3개 동을 건립하고, 그 개발 이익을 북측 토지 등 소유자와 공유하도록 설계되었다.¹

그러나 이 모델은 다음과 같은 구조적 결함을 내재하고 있었다:

1. 이익 배분의 불확실성: 정비사업 조합의 헌법이라 할 수 있는 ‘정관(Articles of Incorporation)’에 결합개발에 따른 구체적인 이익 배분 산식과 절차가 누락되었다. 이는 북측 주민들에게 “내 땅의 권리가액이 남측의 고밀 개발을 위해 희생되면서도, 정작 아파트 배정이나 분담금 산정에서 불이익을 받을 수 있다”는 근원적인 불신을 심어주었다.
2. 이질적인 자산 가치: 북측은 노후화된 저층 주거지와 맨션(삼각맨션) 위주인 반면, 남측은 ‘대구탕 골목’으로 대변되는 상업 시설과 역세권 토지로 구성되어 있다. 두 집단 간의 자산 가치 평가액(종전 자산 평가) 격차는 사업 시행 인가 단계에서 필연적으로 갈등을 유발할 수밖에 없는 뇌관이었다.
3. 절차적 정당성 논란: 사업 초기 단계에서 ‘결합(Combination)’이 아닌 ‘통합(Integration)’의 형태로 조합 설립 동의가 징구되었다는 절차적 하자가 제기되었다. 북측 비상대책위원회(비대위)는 이를 근거로 용산구청과 서울시에 구역 지정 해제를 지속적으로 요구해왔으며, 이는 사업 지연의 결정적 트리거가 되었다.

2.2 2025년 11월: 행정적 분리의 확정

2023년 북측 주민의 70% 이상이 구역 해제 동의서를 제출하면서 시작된 파열음은 2025년 11월 19일, 서울시 도시계획위원회의 결정으로 최종적인 결별을 맞이했다. 서울시는 ‘한강로1가(삼각맨션 일대) 도시정비형 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)’을 수정 가결하면서, 사업 대상을 **북측 구역(삼각맨션 일대)**으로 한정했다.³

이 결정의 함의는 명확하다:

• 북측의 독자 생존: 삼각맨션 일대는 남측과의 결합 없이도 공공기여(임대주택, 공공시설 등)를 통해 상한 용적률 500%를 확보하고, 최고 39층 높이의 아파트 697세대를 건립하는 독자적인 사업 계획을 확정 지었다.⁵ 이는 결합개발의 명분이었던 ‘용적률 이전’ 없이도 자체적인 사업성이 확보됨을 의미하며, 남측과의 연결 고리가 완전히 끊어졌음을 시사한다.
• 남측의 고립: 심의 결과와 보도자료에서 남측 구역(158번지 일대)에 대한 구체적인 정비계획 언급이 배제되었다. 이는 남측 구역이 기존의 ‘결합개발 정비구역’이라는 법적 지위를 상실했거나, 최소한 해당 계획에서 분리되어 원점에서 재검토되어야 하는 상황에 처했음을 의미한다.⁴

표 1. 한강로구역 남북측 분리 전후 비교 분석

구분	결합개발 (기존 안)	분리 후 북측 (2025.11 확정)	분리 후 남측 (현황)
개발 방식	용적률 결합 (북측→남측 이양)	독자 개발 (공공기여형)	사업 추진 주체 부재 (표류)
용적률	평균 400~450%	상한 500%	미정 (지구단위계획 재수립 필요)
최고 층수	32~38층	35~39층	미정 (2025 지구단위계획 따름)
세대수	통합 약 1,000세대	697세대 (임대 145 포함)	미정
주요 쟁점	이익 배분 갈등, 정관 미비	신속통합기획 시즌2 적용 가능	일몰제 적용, 조합 해산, 매몰비용

3. 한강로1가 158번지(남측)의 핵심 리스크: 청산과 일몰제

남북측 분리가 확정됨에 따라 남측 구역은 즉각적인 ‘생존의 위기’에 직면했다. 이는 단순히 사업이 지연되는 차원을 넘어, 정비사업의 법적 근거가 소멸하고 막대한 금전적 손실이 현실화될 수 있는 복합적 리스크이다.

3.1 정비구역 일몰제(Sunset Law)의 적용 위기

‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 제20조에 규정된 일몰제는 정비사업이 일정 기간 동안 다음 단계로 나아가지 못할 경우 시·도지사가 직권으로 구역을 해제하는 제도이다.

• 적용 요건: 정비구역 지정 후 2년 내 추진위 승인 신청이 없거나, 추진위 승인 후 2년 내 조합 설립 인가 신청이 없는 경우 등이 해당된다. 한강로구역은 이미 2011년에 지정되었고 수차례 연장되었으나, ‘결합개발’이라는 사업의 전제 조건이 붕괴되었으므로 기존의 연장 사유가 더 이상 유효하지 않다는 유권 해석이 가능하다.⁸
• 직권 해제 가능성: 서울시는 최근 장기 정체 사업장에 대해 엄격한 일몰제 적용 기조를 유지하고 있다. 특히 주민 간 갈등이 심하고 사업 실현 가능성이 낮은 곳은 ‘주민 의견 청취’를 거쳐 직권 해제하는 사례가 늘고 있다.¹¹ 남측 구역은 북측의 이탈로 인해 사업 계획을 전면 수정해야 하며, 이를 위해서는 토지 등 소유자의 새로운 동의(75% 이상)가 필요하다. 단기간 내에 이러한 동의율을 확보하지 못할 경우, 2026년 내에 정비구역에서 해제될 확률이 매우 높다.¹²

3.2 조합(추진위) 해산 및 매몰 비용(Maemol Biyong) 리스크

정비사업이 무산될 경우 가장 첨예한 갈등은 그동안 투입된 사업비, 즉 매몰 비용의 처리 문제다.

• 비용의 규모: 설계비, 정비업체 용역비, 사무실 운영비, 총회 개최 비용 등 수십억 원에서 수백억 원에 달하는 비용이 조합(또는 추진위)의 부채로 남아 있다.
• 책임의 귀속 (연대 보증의 덫): 원칙적으로 조합의 채무는 조합원 개인에게 귀속되지 않는다. 대법원 판례(2014다25508)는 “정관이나 총회 의결로 조합원에게 채무를 부담시킨다는 명확한 규정이 없는 한, 조합원은 청산금 납부 의무를 지지 않는다”고 판시했다.¹³ 그러나 시공사나 정비업체가 자금을 대여할 때 임원진에게 **’연대 보증’**을 요구한 경우, 해당 임원들은 개인 재산으로 채무를 변제해야 하는 파산 위기에 몰릴 수 있다.
• 남북 분리에 따른 복잡성: 기존 추진위원회가 남북 통합으로 운영되었다면, 비용 분담 비율을 놓고 남측과 북측 간의 치열한 법적 공방이 예상된다. 북측은 “남측 주도의 무리한 사업 추진”을 이유로 비용 분담을 거부할 것이며, 남측은 “북측의 일방적 이탈”을 이유로 손해배상을 청구할 가능성이 있다.¹⁵ 이는 소송 장기화로 이어져 남측 토지 소유자들의 재산권 행사를 장기간 제약할 수 있다.

3.3 투자자의 관점: 입주권(Right to Move-in)의 소멸

많은 투자자들이 한강로1가 158번지 일대 물건을 매입한 주된 이유는 향후 신축 아파트를 받을 수 있는 ‘입주권’ 기대감 때문이었다. 그러나 정비구역이 해제되거나, 사업 방식이 ‘지주 공동 사업’ 또는 ‘개별 건축’으로 전환될 경우, 도정법상의 조합원 지위와 입주권은 소멸한다.

• 프리미엄의 증발: 재개발 프리미엄(P)이 붙어 거래되던 빌라나 소형 상가의 경우, 구역 해제 시 ‘토지 지분 가치’로 회귀하게 된다. 이는 단기적으로 매매가 급락을 초래할 수 있는 리스크 요인이다.
• 현금 청산 공포: 만약 구역이 유지된 상태에서 관리처분 단계까지 갔다면 분양 신청을 하지 않은 자는 현금 청산 대상이 되지만, 현재 상황은 **’사업 자체의 무산’**이므로 강제 현금 청산보다는 **’시장 가격에 의한 매도’**나 **’보유(존치)’**의 문제로 귀결된다.

4. 2025 용산 지구단위계획 재정비와 규제 완화의 역설

위기는 곧 기회의 다른 이름이다. 서울시는 남북 분리와 정비사업 지연에 대한 대안으로 **’2025 용산 지구단위계획’**의 대대적인 재정비를 단행했다. 이는 대규모 정비사업이 무산된 한강로1가 158번지 일대에 새로운 개발 가이드라인을 제시하며, ‘전화위복’의 모멘텀을 제공하고 있다.

4.1 30년 만의 구역 세분화와 ‘삼각지 생활권’

2025년 11월 확정된 변경안에 따르면, 서울시는 방대한 용산 지구단위계획구역을 6개 생활권(서울역, 남영역, 삼각지역, 한강로 동측, 용산역, 전자상가)으로 세분화했다.¹⁶

• 삼각지역 일대의 성격 규정: 서울시는 삼각지역 일대를 “용산공원과 인접하고 중저층 건물이 밀집한 지역”으로 규정하고, 대규모 철거 재개발보다는 지역 특성에 맞는 중소 규모의 도시 정비를 유도하는 방향으로 선회했다.¹⁶ 이는 158번지 일대가 대단지 아파트촌이 아닌, 개성 있는 상업·업무 복합 지구로 발전할 수 있는 제도적 기반이 마련되었음을 의미한다.

4.2 높이 규제 완화 (100m → 120m)

가장 결정적인 호재는 한강대로변의 높이 규제 완화다. 기존 100m(약 28층)로 제한되었던 높이가 **120m(약 35층 내외)**로 상향되었으며, 혁신적인 디자인을 도입할 경우 추가적인 완화도 가능하다.¹⁹

• 개별 개발의 사업성 개선: 과거에는 대지 지분을 합쳐 대규모로 개발해야만 높이 인센티브를 받을 수 있었으나, 이제는 개별 필지나 소규모 필지 합필만으로도 충분한 층수를 확보할 수 있게 되었다. 이는 158번지 일대 토지주들이 굳이 복잡한 재개발 조합을 결성하지 않고도, 오피스나 오피스텔, 상업 빌딩을 건축하여 수익을 극대화할 수 있는 길을 열어주었다.

4.3 공동개발 지정 해제와 자율성 부여

기존 지구단위계획의 가장 큰 족쇄였던 **’공동개발 지정(Mandatory Joint Development)’**이 전면 해제되거나 대폭 축소되었다.¹⁶

• 과거의 문제: 획지 계획에 묶여 옆집이 동의하지 않으면 내 땅도 개발할 수 없는 ‘연좌제’ 성격의 규제였다.
• 변경의 효과: 이제 158번지 일대의 소유주들은 자율적으로 건축 협정을 맺거나 단독으로 신축 행위를 할 수 있다. 이는 ‘용리단길’의 확장세와 맞물려, 노후 주택을 리모델링하여 F&B 매장으로 활용하거나, 꼬마빌딩을 신축하려는 수요를 폭발적으로 증가시키는 촉매제가 될 것이다.

5. 심층 투자 분석: 수익률 시뮬레이션 및 입지 가치

재개발이라는 ‘불확실한 미래’가 사라진 자리에 ‘상권 확장’이라는 ‘확실한 현재’가 들어섰다. 한강로1가 158번지 투자의 핵심은 이제 ‘입주권 획득’이 아닌 **’상업용 부동산으로서의 가치 상승’**에 있다.

5.1 용리단길 상권의 확장과 낙수 효과

아모레퍼시픽 본사 뒤편(한강로2가)에서 시작된 ‘용리단길’의 열기는 이제 한강로1가로 넘어오고 있다.

• 유동 인구와 배후 수요: LS용산타워, 아모레퍼시픽, LG유플러스 등 대기업 본사의 직장인 수요뿐만 아니라, 주말에는 용산공원 부분 개방 부지와 전쟁기념관을 찾는 나들이객, 그리고 전국적인 핫플레이스를 찾는 2030 세대가 158번지 일대로 유입되고 있다.²²
• 임대료 및 자산 가치 상승: 최근 데이터에 따르면 용리단길 인근의 꼬마빌딩 매매가는 2년 새 40% 이상 급등했다. 한강로1가 223-1번지 사례를 보면, 2023년 28억 원에 거래된 건물이 리모델링 후 2025년 40억 원에 매물로 나와 **약 43%의 자본 이득(Capital Gain)**을 기록했다.²³ 이는 재개발 지연에 따른 금융 비용을 상쇄하고도 남는 수익률이다.

5.2 남측 158번지의 입지적 우위

북측(삼각맨션)이 주거 중심의 단지형 개발로 간다면, 남측(158번지)은 상업 중심의 가로형 개발로 차별화될 것이다.

• 교통 결절점: 4호선과 6호선이 만나는 삼각지역의 초역세권 입지는 상업 시설로서 대체 불가능한 가치를 지닌다. 특히 GTX-B 노선이 용산역에 들어설 경우, 환승 거점으로서의 가치는 더욱 증대된다.
• 대통령실 인접 효과: 대통령실 이전 이후 용산 일대의 보안과 환경 정비가 강화되었으며, 이는 고급 오피스 수요와 고소득층 유동 인구를 끌어들이는 요인이 되고 있다.

6. 결론 및 제언: 불확실성을 넘어서는 전략

6.1 종합 진단

한강로구역 남측(158번지 일대)은 현재 ‘도시정비형 재개발’이라는 기존의 옷이 찢겨나간 상태다. 북측의 이탈과 일몰제 위기는 조합원들에게 분명한 고통과 손실을 안겨주겠지만, 역설적으로 이는 10년간 지역을 옭아맸던 ‘개발 제한’과 ‘불확실성’을 걷어내는 계기가 될 수 있다. 서울시의 2025 지구단위계획 재정비는 이러한 개별·자율 개발에 강력한 인센티브를 제공하고 있다.

6.2 투자자 및 소유자를 위한 행동 지침

1. 매몰 비용 공포에서 벗어나라: 법적으로 조합원 개개인이 수백억 원의 빚을 떠안을 가능성은 낮다. 조합 해산 절차를 두려워하여 좀비 같은 조합을 유지하는 것보다, 신속히 청산하고 지구단위계획에 따른 개별 건축으로 전환하는 것이 자산 가치 방어에 유리하다.
2. ‘입주권’에서 ‘땅’으로 시선을 옮겨라: 이제 이곳은 ‘아파트 딱지’를 사는 곳이 아니라, 서울의 중심업무지구(CBD)와 용산공원 사이의 금싸라기 ‘땅’을 사는 곳으로 접근해야 한다. 용리단길의 확장은 이 땅의 가치를 지속적으로 밀어올릴 것이다.
3. 적극적인 필지 합병 전략: 소규모 필지 소유자들은 인접 필지와 연합하여 150~200평 규모의 중소형 오피스 부지를 만드는 ‘가로주택정비사업’이나 ‘소규모 건축 협정’을 모색해야 한다. 이는 대규모 재개발보다 빠르고, 120m 높이 규제 완화의 혜택을 온전히 누릴 수 있는 방법이다.

결론적으로, 한강로1가 158번지 일대는 재개발 조합의 실패가 지역의 실패로 이어지지 않는 드문 사례가 될 것이다. ‘관(官) 주도의 결합 개발’은 실패했으나, ‘민(民) 주도의 상권 형성’은 성공하고 있다. 이것이 2025년 현재, 한강로구역 남측을 바라보는 가장 정확하고 냉철한 시각이다.

용산 재개발 어디로 가나